(經濟觀察)城中村改造提速 中國“都市角落的萬億元大市場”如何激活?

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中新社北京10月12日電 題：城中村改造提速 中國“都市角落的萬億元大市場”如何激活?

中新社記者 龐無忌

被稱為中國“都市角落萬億元(人民幣，下同)大市場”的超大特大城市城中村改造正加速推進。記者12日從中國住房和城鄉建設部獲悉，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造。住建部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

城中村又稱為“都市里的村莊”，因其大多布局凌亂、配套設施落后、公共服務缺失，時常被貼上“臟”“亂”“差”等標簽，與繁華的城市面貌格格不入。此番重點改造的是超大特大城市中的城中村，根據第七次全國人口普查數據，中國目前有7個超大城市和14個特大城市。

此次城中村改造是“棚戶區改造2.0”嗎?中泰證券分析師耿鵬智認為，此番城中村改造旨在提升城市品質、改善基礎設施，并非“棚改2.0”。兩者有諸多區別，例如：此次城中村改造聚焦21個超大特大城市，而棚改面向全國，覆蓋大量三四線城市;官方此番明確城中村改造分三類實施，包括拆除新建、經常性整治提升以及拆整結合，而棚改則以拆除重建為主。此外，兩者資金來源、改造對象等均很大不同。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新社記者表示，此次城中村改造并不是房地產的又一次大規模供給，而是解決中國城市發展不平衡不充分的矛盾，讓城市的公共服務覆蓋城中村，讓村民和新市民、年輕人徹底融入城市，享受均等化的公共服務。他認為，一些優質的城中村還是會保留其風貌，按照文明城市標準，補上公共服務等短板。

告別“大拆大建”之后，城中村改造產生的投資效應會下降嗎?據中信證券研報測算，中國19個超大特大城市城中村改造能帶來的年化新增商品房貨值1.9萬億元，占這些城市2022年銷售額的37%。另據中泰證券測算，重點城市城中村改造空間廣闊，預計未來10年，每年建安費用或將達到6638億元，有望顯著拉動工程需求，并帶動下游相關消費。

中信證券研報認為，本輪城中村改造的增量影響或低于2015年前后的一輪棚改，但從高質量發展的角度，本輪城中村改造能解決長期問題，不僅驅動了一部分營建的機會，更誕生了大量運營服務的商機。

中指研究院調查咨詢部運營總監吳建欽指出，基于過去的實踐，城中村改造在各類城市更新類別中能夠帶動的投資效應較為明顯。此外，在促進住房需求釋放方面，城中村改造也將產生部分新增的商品房購房需求。

這個“都市角落的萬億元大市場”如何更好地被激活?住建部此番透露，堅持先謀后動，堅持依法征收、凈地出讓，堅持多渠道籌措改造資金等。李宇嘉認為，這些措施是總結過去城中村改造的經驗、教訓而來，有利于減少改造阻力，縮短改造周期，降低不確定性。

值得注意的是，此番城中村改造與保障性住房相結合。李宇嘉認為，這是新一輪城中村改造的亮點，可能包含三方面內容，一是改造出來的地塊，要留足保障性住房建設空間;二是村民安置房，可滿足其將余屋出租的經營模式需求，多設置一些空閑的中小戶型住房，統籌發展保障性租賃住房;三是留存下來的城中村存量住房，經過品質提升后吸引長租公寓企業來運營。

易居研究院研究總監嚴躍進也認為，城中村改造對當地房地產結構帶來的變化非常關鍵。過去的組合是“商品房+安置房”，而現在可能會增加保障性住房，其中或包括共有產權住房和保障性租賃住房等。這能夠豐富城市住房供給，更好地滿足年輕人、新市民的需求，為城中村改造注入創新動力。(完)