二手房如何估價(jià)?

二手房估價(jià)也是一門(mén)學(xué)問(wèn)，一般的二手房評(píng)估都需要專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)評(píng)估。但沒(méi)有專(zhuān)業(yè)人員在場(chǎng)怎么辦?有關(guān)專(zhuān)家在此為你提供一個(gè)“土方法”，能將房產(chǎn)價(jià)格算出個(gè)大概，可作為開(kāi)價(jià)時(shí)的一個(gè)參考。

1.房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說(shuō)來(lái)，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%;

2.戶(hù)型因素。舊房因戶(hù)型不合理、功能太落后而無(wú)法媲美新房，如果房子的戶(hù)型為小廳、小衛(wèi)、小廚房(簡(jiǎn)稱(chēng)“三小”套型)，則扣減10%;

3.房子所在的樓層不同，價(jià)格不一樣。例如一、二層是基準(zhǔn)價(jià)，五層、六層扣減3%，七層減5%，而三、四層則加3%，頂樓減5%;

4.朝向因素。假如房子沒(méi)有朝南的門(mén)窗，則減5%;

5.小區(qū)環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)的影響。沒(méi)有物業(yè)管理扣減5%，小區(qū)沒(méi)有單獨(dú)封閉，也減5%;屬于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域的房子要加15%;

6.習(xí)慣性心理因素。該因素也會(huì)使人們對(duì)買(mǎi)舊房心存壓力。花很多錢(qián)才買(mǎi)套舊房，這一因素又使房?jī)r(jià)減8%。

最后，在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報(bào)價(jià)應(yīng)為同地理位置商品房?jī)r(jià)格的60%～70%，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。當(dāng)然這只能作為一個(gè)參考，而房屋真正的價(jià)值還需專(zhuān)業(yè)人士來(lái)評(píng)估。

二手房評(píng)估到銀行審核通過(guò)要多久?

大概需要兩個(gè)月左右。其中看房付定金需要一天時(shí)間;物業(yè)評(píng)估大概兩天時(shí)間;提交貸款申請(qǐng)、簽訂貸款合同大概一天時(shí)間;銀行審批貸款大概需要五至十天時(shí)間;房子過(guò)戶(hù)、交稅等需要大概十天時(shí)間;銀行放款大概需要五天時(shí)間，建議避開(kāi)銀行周末時(shí)間辦理業(yè)務(wù)。

其次，房貸辦理時(shí)也會(huì)受到其他方面影響，如用戶(hù)提交貸款資料不完善、銀行貸款資金額度等。一般來(lái)說(shuō)用戶(hù)個(gè)人資信越好，不僅審批速度更快，貸款利息也會(huì)更低一點(diǎn)。銀行房貸資金都有一定的限制，當(dāng)貸款人數(shù)過(guò)多時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致貸款額度不夠，所以屆時(shí)用戶(hù)所需要等待的放款時(shí)間就會(huì)比較長(zhǎng)，有時(shí)候等上幾個(gè)月都很正常。